Florida mengalami pertumbuhan populasi yang sangat besar dalam 50 tahun terakhir, yang menarik generasi Baby Boomers dan pensiunan, orang-orang yang meninggalkan AS bagian utara, dan lainnya yang datang dari negara-negara Amerika Selatan dan Karibia. Kedatangan mereka memicu terburu-buru untuk membangun rumah, dan sekarang, Florida memiliki hampir 1,5 juta rumah kondominium.
Namun, banyak dari struktur tersebut mulai menunjukkan kerusakan yang signifikan, sementara dana yang disisihkan untuk pemeliharaan – cadangan – terbukti tidak mencukupi.
Dewan kondominium dibiarkan berlomba untuk memenuhi standar penganggaran negara bagian yang lebih tinggi, sementara premi asuransi untuk bangunan ini meroket. Selain itu, negara bagian ini juga sedang memulihkan diri dari serentetan badai dahsyat. Semua ini membuat para penghuni kondominium menyaksikan terjadinya krisis keuangan.
➤ Laporan khusus: Mengapa undang-undang inspeksi keselamatan baru di Florida menimbulkan kekacauan bagi pemilik kondominium
Krisis ini juga mulai berdampak pada pasar real estate. Sempat melonjak, kini melambat di beberapa bagian.
Pulau Marco di Florida barat daya memiliki unit kondominium dua kali lebih banyak dibandingkan rumah keluarga tunggal dan negara ini melihat dampak dari lesunya pasar kondominium real estat yang disebabkan oleh masalah-masalah yang disebutkan di atas.
Total penjualan real estat turun 8% pada bulan Agustus dibandingkan tahun lalu, menurut Asosiasi Realtors Pulau Marco. Kondominium bertahan di pasar selama 120 hari, naik 79%, dibandingkan dengan 69 hari untuk rumah keluarga tunggal, yang turun 7%.
Penduduk Pulau Marco, Marc Creach, petugas bagian pinjaman di Hipotek Lintas Negara Wesson Group yang meliputi Marco Island, Naples, dan Bonita Springs, mengatakan bahwa dampak dari berbagai badai tidak bisa disepelekan.
“Masalah terbesar yang terjadi pada kondominium di Marco dan Napoli, tidak diragukan lagi, sebagian besarnya berkaitan dengan badai yang terjadi di masa lalu,” kata Creach. “Kami sudah memiliki Irma di tahun '17 dan kemudian '22 tentu saja, bulan September tahun '22, jadi aspek pemeliharaan yang ditangguhkan, seperti ketika pemberi pinjaman ingin melihat apakah ada, Anda tahu, pemeliharaan yang ditangguhkan.”
Hal serupa juga terjadi di Pantai Daytona di pesisir timur.
Pada bulan September, agen real estat Mike Gagliardi menemukan bahwa dalam 24 jam sebelumnya, 60 unit kondominium yang dijual di kawasan Pantai Daytona telah menurunkan harga yang diminta.
Pasokan mengejar permintaan, mengakibatkan perlambatan penjualan kondominium.
Dan, tentu saja, sebagian besar hal ini disebabkan oleh kerusakan yang ditimbulkan badai tahun 2022melonjak asuransi properti tarif dan penilaian baru bagi banyak pemilik, terkadang ribuan. Namun faktor lainnya adalah ketidakpastian pemilu, kata Gagliardi dan pengamat lainnya.
Undang-undang yang mengizinkan asosiasi untuk menunda pemeliharaan penting dihapuskan setelah runtuhnya Surfside's Menara Champlain pada Juni 2021 yang menewaskan 98 orang. Undang-undang negara bagian mulai berlaku pada bulan Juli ini yang dirancang untuk menjamin keamanan bangunan kondominium. Inspeksi teknik diperlukan untuk kondominium tiga lantai atau lebih ketika sudah mencapai usia 30 tahun dan diulangi setiap 10 tahun setelahnya. Perbaikan apa pun di masa depan harus didanai sepenuhnya.
“Masalah terbesar di sini adalah banyak kondominium yang menunda pemeliharaan akibat badai,” kata Creach.
Badai – dan sekarang undang-undang kondominium Florida yang baru – menimbulkan kerugian finansial
Di Pulau Marco, referensi waktu masyarakat ditandai dengan badai. Apakah sebelum Irma atau sesudahnya? Sebelum Ian atau sesudahnya? Ataukah letaknya jauh di belakang – lebih dekat dengan badai Donna atau Wilma?
Di pulau seluas 24 mil persegi ini, terdapat enam mil pantai dan 100 mil saluran air. Terdapat sekitar 16.521 penduduk tetap, namun dapat menampung sebanyak 60.000 orang selama musim turis musim dingin. Dengan lebih dari 10.000 unit kondominium, jumlah kondominium dua kali lebih banyak dibandingkan rumah keluarga tunggal.
Dampak dari Badai Irma pada tahun 2017 dan Badai Ian pada tahun 2022 masih terasa, dengan tuntutan hukum terhadap perusahaan asuransi yang menyatakan bahwa mereka tidak membayar cukup untuk memperbaiki semua kerusakan, atau pekerjaan masih belum selesai. Ada atap dan lanai yang masih diganti meski Irma melanda tujuh tahun lalu. Banyak yang mengalami kerusakan lebih lanjut akibat Badai Ian.
“Ada beberapa tantangan dengan undang-undang (Florida) yang baru,” kata Creach. “Marco secara keseluruhan tidak melihat adanya masalah yang meluas, seperti yang mereka lihat di pantai timur. … Saya mungkin hanya melihat satu atau dua tempat yang memiliki masalah sejauh ini.”
Dengan batas waktu 31 Desember untuk Tahap 1”inspeksi tonggak sejarah” laporan, hanya 29 dari bangunan kondominium Marco yang memenuhi syarat telah mengajukan permohonan mereka, menurut permintaan catatan terbuka dengan Kota Pulau Marco. Laporan tersebut memberikan asosiasi kondominium tagihan kesehatan yang bersih dan 10 tahun lagi atau merekomendasikan laporan Tahap 2 jika substansial kerusakan struktural telah diidentifikasi. Pada Tahap 2, asosiasi kondominium memerlukan rencana dan jadwal perbaikan dan cadangan untuk menutupi perbaikan tersebut.
Beberapa bangunan yang belum diajukan tetapi diwajibkan untuk mengajukannya antara lain Riverside Club di Olde Marco, Tampico di Cape Marco, dan South Seas Towers. Riverside Club berlantai lima di atas parkir di Marco River adalah salah satu kondominium tertua, dibangun pada tahun 1981. Menara South Seas di pantai dibangun pada awal tahun 1980-an. Tampico 14 lantai di ujung selatan pulau adalah bangunan tertua dan terpendek di Cape Marco, dibangun pada tahun 1994.
Creach mengatakan dia belum bisa menulis pinjaman untuk kondominium di Riverside Club sejak sebelum Irma.
“Mereka sempat bermasalah sebentar, dan itu hanya karena kerusakan Irma,” ujarnya.
Irma melancarkan serangan langsung ke Pulau Marco dan Riverside Club menyaksikan kerusakan luas pada kondominium-kondominium, yang semuanya menghadap ke air, tertiup angin dari satu ujung ke ujung yang lain; lanai robek; dan marina kebanjiran dan hancur. Tangga beton antar bangunan runtuh saat badai. Baru tahun ini, rekonstruksi lanais tersebut rampung.
“Mereka sedang melakukan litigasi terhadap perusahaan asuransi untuk mendapatkan keuntungan. Dan Anda tahu, tentu saja, kami punya masalah atap di sana. Ada masalah lanai, masalah tangga di sana,” kata Creach. “Jadi, semua hal tersebut dianggap aman, namun sekarang telah diperbaiki sepenuhnya. Jadi, tampaknya kondisi tersebut kembali dalam kondisi baik. Namun hal-hal seperti itulah yang dapat terjadi.”
'Kami tidak mendapatkan aktivitas pembeli apa pun': Persediaan kondominium tersimpan selama lebih dari setahun
Dennis Almand – seorang pengusaha Eustis yang telah membeli tiga kondominium Daytona Beach Shores dalam empat tahun terakhir – mengatakan dia melihat keraguan di antara calon pembeli.
Suku bunga dan bahkan mungkin menunggu hingga pemilu selesai mungkin memperlambat pasar, tetapi yang memotivasi begitu banyak pemilik kondominium untuk menjual pada tahun 2024 adalah penilaian yang dikenakan oleh asosiasi kondominium.
Gagliardi, ketua tim Tim Mike Gagliardi dengan Re/Max, mengatakan persediaan di pasar saat ini diperkirakan akan terjual dalam 14-15 bulan, menjadikannya pasar pembeli. Pasar penjual adalah persediaan enam bulan atau kurang.
“Kami hanya tidak mendapatkan aktivitas pembeli,” katanya.
“Tahun lalu, sekitar 50% transaksi kami adalah uang tunai. Kami perlahan-lahan melihat transisi itu hilang,” katanya. “Sepertinya orang-orang yang punya uang tunai memegangnya.”
Meskipun ia mengatakan nilainya “belum benar-benar anjlok,” ia memperkirakan penurunan biaya rata-rata akan segera muncul dalam statistik.
Di Volusia County, penjualan kondominium mengalami penurunan dari tahun ke tahun pada tahun 2024, menurut angka yang dihitung oleh Mark Wright, direktur real estate di Kantor Penilai Properti.
Almand, yang menjual salah satu dari tiga kondominiumnya, mengalami kerugian $10.000, mengatakan dia tidak keberatan. Dua lainnya adalah peningkatan dan pemenuhan mimpi. Istrinya, dua anak dan empat cucunya menyukai laut.
“Kau menyebut pantainya, kawan,” katanya, “dan kita berangkat.”
J. Kyle Foster adalah Reporter Pertumbuhan & Perkembangan Senior untuk Naples Daily News.
Mark Harper adalah Staf Penulis dan Editor Politik di Daytona Beach News-Journal.
Artikel ini pertama kali muncul di Palm Beach Post: Penjualan kondominium melambat karena undang-undang inspeksi keselamatan Surfside yang baru di Florida
Mohon maaf, Foto memang tidak relevan. Jika keberatan atau harus diedit baik Artikel maupun foto Silahkan Klik Laporkan. Terima Kasih
